이재명 정부가 내놓은 6.27부동산규제에 대한 평가는 '이보다 더 강력한 것은 없다'입니다.
현재 은행 등 금융업권에서는 주택담보대출에 6.27부동산규제 내용을 적용하느라 분주한 상황인데요.
새로 발표된 규제의 핵심내용부터 살펴보면 다음과 같습니다.
- 주담대 한도 최대 6억원으로 제한
- 갭투자 방지 -세입자 전세대출로 잔금 치르는 것 제한
- 다주택자 주담대 금지
- 신용대출 한도 최대 연봉 이내로 제한
- 주담대 사용시 6개월 이내 전입 의무화
- 주담대 만기 최대 30년
- 가계대출 총량 관리 강화
- 생활 안정자금 목적 주담대 제한
- 정책대출 LTV 및 한도 축소
- 전세대출 보증비율 강화
1. 주담대 한도 최대 6억원으로 제한
이번 대책에서 가장 강력한 규제는 '주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한다'는 점입니다.
앞으로 주택담보대출은 최대 6억원까지만 빌릴 수 있다는 의미입니다.
과거 문재인정부에서 15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출 실행을 금지했던 적은 있지만, 주택담보대출 한도 자체를 금액으로 규정한 것은 이번이 처음입니다.
다만, 분양을 받은 경우 중도금대출은 규제 대상이 아닙니다.
하지만 중도금대출을 추후 잔금대출로 전환할 경우에는 6억원 한도가 적용되기 때문에, 미리 계획을 잘 세워두시는 게 좋습니다.
2. 갭투자 방지 -세입자 전세대출로 잔금 치르는 것 제한
이제 수도권 및 규제지역 내에서는 소유권 이전 조건부 전세대출을 받을 수 없습니다.
말이 어려울 수 있는데요.
주택을 매수하거나 분양받는 사람은 앞으로 세입자 전세대출금으로 잔금을 치를 수 없게 된다는 의미입니다.
주택을 구입할 때 돈이 모자란 경우, 대다수는 세입자를 들인 후 그 세입자가 주택을 담보로 전세대출을 받아 전세보증금을 내면 그 돈으로 잔금을 치르는 경우가 많았습니다.
하지만 앞으로는 그러한 전세대출을 금지하겠다는 것입니다.
3. 다주택자 주담대 금지
수도권, 규제지역 내(현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 해당)에서
△ 2주택 이상 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하거나,
△1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는
추가로 주택구입 목적 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
다만, 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다.
4. 신용대출 한도 최대 연봉 이내로 제한
부동산을 구입할 때 주택담보대출만으로는 자금이 부족할 경우, 지금까지는 이른바 신용대출, 마이너스통장까지 동원하는 사례가 빈번했습니다.
신용도만 좋다면 연봉의 2배 가까이 신용대출을 받을 수 있었기 때문인데요.
이제는 신용대출도 최대 연봉까지만 받을 수 있습니다.
5. 주담대 사용시 6개월 이내 전입 의무화
수도권 ․ 규제지역 내 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받는 경우, 6개월 이내 반드시 전입해야 합니다.
실거주 목적에 한해 주택담보대출을 내어주겠다는 의미입니다.
해당 규제는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용됩니다.
6. 주담대 만기 최대 30년
수도권 ․ 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 경우 만기는 30년 이내로 제한됩니다.
과거에는 만기 40년짜리 주택담보대출을 취급하는 금융회사도 있었지만, 앞으로는 만기가 30년을 넘어서는 주택담보대출은 아예 사라지게 됐습니다.
7. 가계대출 총량 관리 강화
금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 낮추기로 했습니다.
전금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 올해 하반기(‘25.7월~)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축합니다.
정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축합니다.
은행을 비롯한 금융회사들은 '올해는 대출을 얼마나 내어줄지' 대략적인 규모를 내부적으로 정하고, 금융감독원에 목표치를 제출하고 있습니다.
"올해 저희는 가계대출을 최대 10조원을 목표로 취급할 계획입니다" 이런 식으로 말이죠.
그런데 그 목표치를 당초 계획의 절반 수준으로 낮추라고 요구한 것입니다.
이렇게 되면 금융회사들은 대출을 잘 안내어주려고 하겠죠?
대출심사를 보다 까다롭게 한다든지, 대출금리를 올린다든지 등의 방식을 통해서 대출 취급액을 조절하려고 할 것입니다.
이러한 조짐은 벌써부터 조금씩 나타나고 있는데요.
하반기 들어서는 대출받기가 더 어려워진다는 것을 의미합니다.
8. 생활 안정자금 목적 주담대 제한
수도권 · 규제지역 내 보유하고 있는 주택을 담보로 대출받는 생활안정자금 목적 주택담보대출한도는 최대 1억원으로 제한됩니다.
수도권 · 규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주들은 아예 생활안정자금 목적 주택담보대출 자체를 받을 수 없습니다.
다만 지방에 위치한 주택을 담보로 하는 경우에는 현행과 동일 하게 금융회사가 자율적으로 취급할 수 있습니다.
9. 정책대출 LTV 및 한도 축소
수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주택담보대출의 LTV는 기존 80%에서 70%로 낮아집니다.
동시에 6개월 이내에 전입해야 하는 의무도 생겼습니다.
해당 규제는 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용됩니다.
동시에 디딤돌 대출, 버팀목 대출 등 정책대출 한도도 줄어듭니다.
10. 전세대출 보증비율 강화
앞으로는 수도권·규제지역 내 전세대출 보증을 80%까지만 받을 수 있습니다.
이렇게 되면 전세대출 금리가 상대적으로 올라가거나, 빌라나 다가구주택 등 사고위험이 상대적으로 높은 물건에 대해서 전세대출 받기가 다소 까다로워질 수 있습니다.
6.27 부동산 대책은 바로 다음날은 6월 28일부터 시행입니다.
하지만 은행 등 금융회사 내부적으로는 아직까지도 세부적인 대출규제 해석을 놓고 의견이 분분하고 다소 혼란스러운 상태입니다.
때문에 일부 시중은행들을 중심으로 비대면 주택담보대출 신청이 재개되고 있지만, 최대한 보수적으로 대출을 취급할 것이란 전망이 나오고 있습니다.
"저 같은 케이스는 대출이 나올까요? 얼마나 나올까요?"
이렇게 걱정하시는 분들 많으실 텐데요.
현재로서는 대출창구를 통해 직접 상담해보는 것이 가장 좋습니다.
그리고 혹여나 대출이 나오지 않을 경우를 대비해 자금마련계획을 꼼꼼하게 세워두시는 것이 좋겠습니다.
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